국회 전경

[입법정책뉴스] 전세사기와 보증금 미반환 문제를 근본적으로 개선하기 위한 한창민 국회의원이 대표발의한 '주택임대차보호법 일부개정법률안' 전면 개정안을 입법예고했다.

최근 전세사기와 보증금 반환 지연 문제가 급증하며, 임차인들의 불안감이 커지고 있는 상황이다. 특히 현행법은 임차인의 권리 발생 시점이 전입신고 후 다음 날 0시로 제한돼, 임대인이 이를 악용해 임차인이 입주하는 날 담보권을 설정하는 사례가 늘고 있다. 또한 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 소송과 판결을 거쳐야 경매를 신청할 수 있어 최소 1년 이상의 시간이 걸리는 문제도 있었다.

이번 개정안은 임차인의 권리 발생 시점을 주택 인도 및 주민등록 완료 당일 0시로 앞당기고, 임차인의 보증금 지급과 임대인의 임대차등기 협력, 주택 인도를 동시이행 관계로 규정했다. 임대인이 등기 협력을 지체할 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있으며, 임대차 종료 후 2개월 내 보증금 반환이 지연되면 임차권등기를 한 임차인이 경매를 청구할 수 있도록 했다.

또한 임대인의 정보 제공 의무를 확대했다. 기존 국세·지방세 납세증명서 외에 건강보험료 체납 여부 등 임대인의 재정 상태를 종합적으로 확인할 수 있는 자료를 제공하도록 하고, 계약 체결 초기뿐 아니라 갱신청구권 행사 기간에도 자료를 제출하도록 했다.

임차주택 양도 시에도 임차인을 보호한다. 임대인은 양수인의 정보를 임차인에게 서면으로 통지해야만 양수인이 임대인 지위를 승계하며, 통지하지 않거나 임차인이 이의를 제기하면 기존 임대인이 보증금 반환 책임을 유지하도록 했다. 이를 통해 양수인의 재정상태로 인한 피해를 예방하고, 임차인의 보증금 안전성을 높였다.

보증금 상한도 새롭게 설정됐다. 임차보증금은 선순위 담보권과 국세·지방세 체납액을 포함한 금액의 70%를 초과할 수 없으며, 시행 첫 1년간은 80%까지 허용된다. 또한 임차료를 보증금으로 전환할 경우 이를 임차보증금에 포함하도록 했다.

계약갱신청구권은 기존 1회에서 2회로 확대되고, 갱신 시 임대차 기간은 2년에서 3년으로 연장된다. 다만 총 9년 범위 내에서 행사할 수 있도록 제한했다.

마지막으로, 소액임차인의 우선변제 범위를 기존 담보물권 설정 시점이 아닌 최후 계약일 기준으로 조정하고, 기존 임대차 관계에도 적용하도록 했다. 이를 통해 소액임차인의 보증금 보호 범위를 강화했다.

한창민 의원은 "이번 개정안은 전세사기와 무자본 갭투기 등으로 피해를 입는 임차인을 보호하고, 주거 안정성을 강화하기 위한 핵심 조치"라며 "임차인의 권리를 확대하고 임대차 계약의 투명성을 높이는 계기가 될 것"이라고 밝혔다.

국회는 이번 개정안을 입법예고하고, 의견 수렴과 심사를 거쳐 2026년 시행을 목표로 관련 절차를 진행할 예정이다.

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